Kiedy metr kwadratowy nie znaczy metr użytkowy

Kupując mieszkanie, większość z nas zwraca szczególną uwagę na powierzchnię użytkową – to ona w dużej mierze determinuje cenę oraz funkcjonalność lokalu. Tymczasem praktyka niektórych deweloperów wprowadzała konsumentów w błąd. Do metrażu wliczano powierzchnię pod ściankami działowymi, nie zawsze wyraźnie to zaznaczając. Działania te zakwestionował Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, Tomasz Chróstny, nakładając na kilku deweloperów z całej Polski kary finansowe.

Na czym polegał problem?

W komunikacie z 4 lipca 2025 roku UOKiK wskazuje, iż w toku postępowań ustalono, iż część deweloperów:

• nie informowała konsumentów, iż do podawanej powierzchni użytkowej wliczana jest także przestrzeń pod ściankami działowymi,

• nie zamieszczała odpowiednich danych w kartach lokali,

• tym samym utrudniała klientom rzeczywistą ocenę oferty i przeliczenie ceny za faktycznie użytkową przestrzeń.

W praktyce oznacza to, iż osoby kupujące mieszkania mogły sądzić, iż mają do dyspozycji większą przestrzeń, niż było to w rzeczywistości – bo np. 1–2 m² „znikało” pod ścianami działowymi.

Kary dla deweloperów – ponad 1,6 mln zł

Prezes UOKiK wydał 6 decyzji wobec deweloperów z Warszawy, Wrocławia, Lublina i Poznania. Największą karę – ponad 1 milion złotych – otrzymała firma JP Development Horyzont Poznań. Łączna wartość kar to ponad 1,6 mln zł. Firmy, wobec których wydano decyzje, to:

• JP Development Horyzont Poznań – 1,07 mln zł kary,

• Capitalia Real Estate,

• Space Investment Strzegomska 3,

• oraz trzech innych deweloperów.

Każdy z ukaranych przedsiębiorców może odwołać się od decyzji do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Rola norm budowlanych i luk interpretacyjnych

UOKiK zaznacza, iż obowiązujące w Polsce przepisy (w tym normy budowlane PN-ISO 9836:1997 i PN-ISO 9836:2022-07) nie dają jednoznacznych wytycznych co do wliczania przestrzeni pod ściankami działowymi do powierzchni użytkowej. To sprawia, iż deweloperzy często interpretują te normy na swoją korzyść – co może skutkować brakiem transparentności wobec klienta.

Dlatego Prezes UOKiK wezwał Ministra Rozwoju i Technologii do ujednolicenia i doprecyzowania przepisów, które obowiązywałyby wszystkich uczestników rynku mieszkaniowego w jednakowy sposób.

Badanie rynku: 20 deweloperów pod lupą

Równolegle do postępowań administracyjnych, urząd przeprowadził badanie obejmujące 20 największych grup deweloperskich w kraju. Analizowano, jak firmy informują o powierzchni mieszkań i jak interpretują zasady wliczania powierzchni pod ścianki działowe. Wyniki wskazują, iż w branży istnieje znaczna różnorodność podejścia, co potwierdza konieczność uregulowania tego obszaru.

Co to oznacza dla konsumentów?

Jeśli planujesz zakup mieszkania, powinieneś:

• dopytywać dewelopera, czy podana powierzchnia użytkowa uwzględnia ścianki działowe,

• analizować karty lokali i rzuty techniczne,

• zwracać uwagę na standardy pomiaru przyjęte przez dewelopera.

Świadomy konsument to bezpieczniejszy konsument – dlatego działania UOKiK to krok w stronę większej przejrzystości na rynku nieruchomości.

Działania Prezesa UOKiK pokazują, iż choćby drobne nieścisłości w dokumentacji deweloperskiej mogą mieć poważne konsekwencje finansowe i prawne. Sprawa powierzchni użytkowej i ścianek działowych jest kolejnym przykładem, jak ważna jest transparentność i rzetelność w relacji z klientem. Dla konsumentów to sygnał, by czytać umowy dokładnie – a dla firm, by nie lekceważyć szczegółów.

Źródło: UOKIK